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我的二手房,賣得掉嗎?

2019-10-15  cat1208

    如果你搜索“有價無市”,幾乎所有的關聯詞條,都是二手房。二手房賣不掉,這在亞洲新興市場中,是一個普遍性難題。

    “泰國沒有二手房市場。”一個資深的泰國房產從業者,向雙極的分析師諄諄教誨。

    “菲律賓沒有二手房市場。”一個被迫斷供的投資者,跟雙極的分析師無奈的抱怨。

    這個世界上真的存在沒有二手市場的房地產行業嗎?不可能存在!

    那為什么我的房子賣不掉呢?

    作為一家海外房產機構,雙極的分析師將會通過近20個國家和地區的新房、二手房交易情況,與諸君共同探討。

    散戶與開發商

    “你有站在買家的角度考慮過嗎?”這是一位行業前輩在這個問題上教給我的第一課。

    多年前,雙極的分析師第一次試著賣掉自己投資的海外房產。按照市場價,連著降價三次,依然無人問津。

    “我的價格已經在同地段中很有優勢了,為什么會賣不掉呢?”

    今時今日,再回頭去看當時的自己:除了廉價,一無所有。

    以泰國為例,一套二手房要降價多少才能夠吸引買家的注意力呢?市場上普遍的看法是25%~40%。

    站在一個當地買家的角度,一邊是為期三年的付款周期,80%~95%的貸款比例(個別可能到100%),開發商體貼周全的服務和優惠,以及未來三年不會折舊的資產。

    另一面是,立即支付全款,75%~85%的貸款比例(首套房低于1000萬泰銖可以到95%),諸多額外的手續費,以及已經開始折舊的資產。

    作為一個泰國當地的買家,你會選擇哪一邊呢?

    沒錯,你可能已經給出了10%的折扣。但是,放在泰國幾十萬的房價里,也就幾萬塊錢。如果折合到30年的貸款周期里,差別微乎其微。

    在東南亞其他國家的市場也是如此。除非你真正買到了足夠好的地段,依靠房價增值留出了足夠的降價空間。否則,開發商優厚的拆分付款方案和配套優惠,會搶走所有的意向買家。

    在開發商面前,不僅是散戶買家被收割,散戶賣家也是。

    歐洲列國:有人歡笑,有人迷茫

    有的投資者認為,買了東南亞的房子,要折價那么多才能賣出,這不是在坑人嗎?

    但從全球來看,房子折舊天經地義。

    就雙極的分析師目前看過的全部數據里,除了中國的部分地區,世界上只有挪威的一二手房的價格出現了倒掛。

    挪威二手房的實際成交均價達到了4227歐元每平米,而一手房的實際成交價格僅為4043歐元每平米。

    而在拉脫維亞,二手房的成交均價僅為一手房的31%。

    當你看懂了歐洲房產,你也就讀懂了一二手房價的關系。

    雙極的分析師統計了12個國家二手房和新房每平米成交價格的比例數據,從低到高依次是:

    拉脫維亞:31%;匈牙利:56.2%;捷克:56.8%;奧地利:67.6%;西班牙:68.8%;英國:76.6%;丹麥:79.8%;意大利:80%;法國:82%;葡萄牙:87%;波蘭:88%;挪威:104%

    東南亞25%~40%的二手房折價多嗎?其實也屬于全球的正常范疇,出問題的或許是我們的慣性思維。

    關于何種因素造成了一二手房如此大的價格差距,是一個可以用10篇文章進行探討的問題,本文僅討論一個關鍵數據點。

    新舊房價格差距最大的拉脫維亞,新房建設量是歐洲最低,2018年僅有3000套新房建成,且購房者以海外投資群體為主。在建期房總量也是歐洲最低,全國僅為2100套,每千人僅有1.1套,同樣是歐洲最低。

    而挪威的人均完工新房率和人均在建新房率都處于全歐洲第二的水平,分別是每千人6.16套和每千人5.91套。而且新建房型不同于挪威人傳統喜好的獨立屋,主要以公寓為主。

    同樣一手房和二手房價差極大的捷克,也是歐洲對新房建設控制最嚴格的的國家之一,一個布拉格的住宅項目,從籌備到完工平均要8.9年的時間。

    減少一手房供給會增加二手房需求嗎?一定會。

    但在缺乏調控的海外市場,比二手房市場先漲的,是一手房價格。

    被污染的數據

    雙極的分析師在討論問題的過程中很喜歡用數據,但同時我們也明白,數據是看不完的,數據未必是真實的。

    很多時候,投資者在出手二手房的過程中,價值判斷被表層數字蒙蔽了雙眼,以至于我們產生了很多不切實際的錯誤預期。

    比如說,愛爾蘭房價。2014年,愛爾蘭房屋均價漲幅一度超過了20%,英國脫歐公投以來,房價漲幅也一直在10%上下徘徊。

    但這個預期真的能變現嗎?

    從交易量來看,2017年愛爾蘭的市場交易量還不到2006年巔峰時期的40%,房屋周轉率僅占庫存規模的2.5%,這個比例甚至比上海還低。

    部分房價高漲的區域,每年的成交數不足150套。

    在英國,愛丁堡賣出一套房子只需要39天,而倫敦需要126天。在美國,舊金山的房屋銷售周期是38天,而紐約的房屋銷售周期要137天。

    這樣的流通性差距之下,對應的房屋價值真的是一樣的嗎?又或者說,市場房價的估算本身就不準確呢?

    房價的估算本身有海量的干擾因素。比如說,很多機構的房屋價格數據來自于銀行的貸款數據。

    而拿英國來說,“Help to Buy”的無息貸款政策,直接拉高了一手房的價格,讓英國達到了一二手房歷史最高價格差。

    那么,以貸款為數據來源的統計數據呢?一樣被拉高到市場的正常水平之上。

    第一太平戴維斯在2016年曾經做過一個頗具嘲諷的預測。2020年,倫敦黃金地段的價格將會平均增長21.5%。

    但實際上呢?不同機構的統計,這些區域的價格跌幅已經高達10.4%~15%。

    那么你降價這么多能出手嗎?我們看過的案例里,實際降價比例要達到20%。

    雙極之前的一篇文章專門講過房產洗錢,加拿大是全球的重災區。這些國家的房產淪為洗錢工具?每年11萬億究竟是如何運作的?

    從交易數據來看,加拿大二手房出售周期最短的城市只要12天,這背后很可能是不法機構的洗錢行為,導致了異常的交易數據。

    周邊的房價,一直在漲,房屋成交每天都在發生,唯獨我的賣不掉。

    一些外國投資者集中的區域也面臨著數據污染的問題。比如雙極的分析師就曾經見過,某土耳其項目的銷售公司,將項目整盤買下后,偽裝成開發商以三倍的價格出售。

    而末端的個人購房者,就這樣成為了二手買家,他們的購房價格,也成為了土耳其繁榮的二手市場的一部分。

    小結

    縱覽全球市場,存量市場的大幕正在逐漸遮蔽增量市場。

    在西歐,二手房的交易規模早已經遠超新房,以葡萄牙為例,2018年第二季度,二手房交易規模達到38,880套,而一手房的銷售記錄僅為6,739套。

    在亞歐交界的土耳其,也在近些年剛剛邁過這一門檻。2018年一手房銷售量為581,711套,二手房銷售量為656,842套。

    在東南亞,我們普遍認為還是增量市場的地方,雙極認為外國投資者密集的中高端公寓也已經邁入了存量時代。

    全世界真正還處于增量時代的,僅剩南亞和非洲。

    很多人說,大環境導致了今年國際房產投資不景氣。但是否有可能,在國際經濟風云變幻的同時,我們邁入了一個新的時代呢?

    二手房賣不掉?或許你還沒有適應這個時代的游戲規則。

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